はじめに

令和６（２０２４）年度合格者のそうすけです✌️

前回の初投稿からの連投！　暇な学生のうちに書き切りたい〜

大学生が挑戦！不動産鑑定士試験　最年少・LECトップ合格への道　【そうすけ①】

今回は、自分が勉強する過程で産み出した鑑定理論の語呂合わせを全部ご紹介します！

ほんと、自分が受験生の頃にこういうのが欲しかった…

「鑑定理論　語呂合わせ」で検索してみると、2010年のmixiのスレッドが出てきたりしますね

わざわざ会員登録して内容を確かめてみたり…笑

語呂合わせは邪道という考えもありますが、

鑑定理論では漏れのない正確な暗記が求められるので、語呂合わせは非常に有効です！

ぜひ参考にして、自分なりの暗記をしてください📣

⚠️注意点は４つだけ↓⚠️

1. LECで教えていただいた語呂合わせは載せてません！
2. 音声は音量に注意してください🔈
3. 無意味だったり下ネタっぽく聞こえる内容もあるかもですが、僕なりの暗記ツールです😤
4. 誰かに教える場合は、ぜひ「このブログでそうすけって人が言ってた」とお伝えください🙇

総論第１章

自然的特性・人文的特性

自然は地動　蝦夷っ子

（２）人文的特性として、

• 用途の多様性（用途の競合、転換及び併存の可能性）
• 併合及び分割の可能性
• 社会的及び経済的位置の可変性

等を有し、可変的であって伸縮的である。

たきて併存　へい・ぶん　社会系

総論第３章

埋蔵文化財（土地に関する個別的要因）

文化財保護法で規定された埋蔵文化財については、

• 同法に基づく発掘調査
• 現状を変更することとなるような行為の停止又は禁止
• 設計変更に伴う費用負担
• 土地利用上の制約

等により、価格形成に重大な[マイナスの]影響を与える場合がある。

埋蔵されたハゲセット

　埋蔵文化財の有無及びその状態に関しては、対象不動産の状況と文化財保護法に基づく手続きに応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。

①対象不動産が文化財保護法に規定する周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれるか否か。

②埋蔵文化財の記録作成のための発掘調査、試掘調査等の措置が指示されているか否か。

③埋蔵文化財が現に存することが既に判明しているか否か（過去に発掘調査等が行われている場合にはその履歴及び措置の状況）。

④重要な遺跡が発見され、保護のための調査が行われる場合には、土木工事等の停止又は禁止の期間、設計変更の要否等。

周知の記録作成のための指示　判明した過去は重要

建物の各用途に共通する個別的要因

建物の各用途に共通する個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。

①建築（新築、増改築等又は移転）の年次

②面積、高さ、構造、材質等

③設計、設備等の機能性

④施工の質と量

⑤耐震性、耐火性等建物の性能

⑥維持管理の状態

⑦有害な物質の使用の有無及びその状態

⑧建物とその環境との適合の状態

⑨公法上及び私法上の規制、制約等

健さん年中メタ講座　セッセコして体型維持　有害な物質　敵なのに食べて後悔

LECのアレンジです。

建物の用途毎に特に留意すべき個別的要因（③商業施設）

　商業施設については、各階の床面積、天井高等に留意する必要がある。特に、多数のテナントが入居するショッピングセンター等の大規模な商業施設については、多数の顧客等が利用することを前提とした集客施設としての安全性を確保しつつ収益性の向上を図ることが重要であるとの観点から、売場面積、客動線、商品等の搬入動線、防災設備の状況、バリアフリー化の状況、施設立地・規模等に関する法令等に留意する必要がある。

メドド防災　バリアフリッキホー

総論第７章

減価の要因（②機能的要因）

機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、

• 建物と敷地との不適応、
• 設計の不良、
• 型式の旧式化、
• 設計の不足及びその能率の低下

等が挙げられる。

ちんはてきりょう　旧式　不足　能

観察減価法の定義

観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等、各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。

観察したい　生保フキフキ

事情補正（特殊な事情）

事情補正を要する特殊な事情を例示すれば、次のとおりである。

1. 補正に当たり減額すべき特殊な事情
   1. 営業上の場所的限定等特殊な使用方法を前提として取引が行われたとき
   2. 極端な供給不足、先行きに対する過度に楽観的な見通し等特異な市場条件の下に取引が行われたとき
   3. 業者または系列会社間における中間利益の取得を目的として取引が行われたとき
   4. 買手が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において過大な額で取引が行われたとき
   5. 取引価格に売買代金の割賦払いによる金利相当額、立退料、離作料等の土地の対価以外のものが含まれて取引が行われたとき
2. 補正にあたり増額すべき特殊な事情
   1. 売主が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において、過少な額で取引が行われたとき
   2. 転勤、相続等により売り急いで取引が行われたとき
3. 補正にあたり減額または増額すべき特殊な事情
   1. 金融逼迫、倒産時における法人間の恩恵的な取引又は知人、親族間等人間関係による恩恵的な取引が行われたとき
   2. 不相応な造成費、修繕費等を考慮して取引が行われたとき
   3. 調停、清算、競売、公売等において価格が成立したとき

塩市場　中間　不足　土地対価　｜　不足　(う)り急ぎ　｜　恩　不相応　…調整傾向

「調整傾向」という歌人の短歌(5,7,5,7,7)って感じです

時点修正率（原則論）

時点修正率は、価格時点以前に発生した多数の取引事例について時系列的な分析を行い、さらに国民所得の動向、財政事情及び金融情勢、公共投資の動向、建築着工の動向、不動産取引の推移等の社会的及び経済的要因の変化、土地利用の規制、税制等の行政的要因の変化等の一般的要因の動向を総合的に勘案して求めるべきである。

こく　ざい　こう　けん　ふ

これはただの呪文です。一般的要因が理解できているとより覚えやすくなりますね

事業用不動産

事業用不動産を例示すれば、次のとおりである。

• ホテル等の宿泊施設
• ゴルフ場等のレジャー施設
• 病院・老人ホーム等の医療・福祉施設
• 百貨店や多数の店舗により構成されているショッピングセンター等の商業施設

しゅ　れ　い　ふ　しょう

これもただの呪文だけど、一度覚えれば忘れません！

支払賃料の求め方（運用利回り）

運用利回りは、賃貸借等の契約に当たって授受される一時金の性格、賃貸借等の契約内容並びに対象不動産の種類及び性格等の相違に応じて、当該不動産の期待利回り、不動産の取引利回り、長期預金の金利、国債及び公社債利回り、金融機関の貸出金利等を比較考量して決定するものとする。

運用利回りは　きっと　ちょー　こくさい　かしだし

契約内容の類似性を判断する際の留意事項

契約内容の類似性を判断する際の留意事項を例示すれば、次のとおりである。

1. 賃貸形式
2. 賃貸面積
3. 契約期間並びに経過期間及び残存期間
4. 一時金の授受に基づき賃料内容
5. 賃料の算定の期間及びその支払方法
6. 修理及び現状変更に関する事項
7. 賃貸借等に供される範囲及びその使用方法

類似性！　け　め　き　い　さ　しゅ　は

総論第８章

権利の態様の確認

　賃貸借契約等にかかる権利の態様の確認に当たっては、原則として次に掲げる事項を確認しなければならない。

1. 契約の目的
2. 契約当事者
3. 契約期間
4. 契約数量
5. 月額支払賃料
6. 一時金の有無とその内容
7. 賃貸条件等に係る特約

賃貸　もっとキスしーとく

LECのアレンジです。「賃貸」の代わりに「ちん」を2回繰り返すとグッと覚えやすくなります

総論第９章

鑑定評価報告書の必要的記載事項

1. 鑑定評価額及び価格又は賃料の種類
2. 鑑定評価の条件
3. 対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等及び対象不動産に係る権利の種類
4. 対象不動産の確認に関する事項
5. 鑑定評価の依頼目的及び依頼目的に対応した条件と価格又は賃料の種類との関連
6. 価格時点及び鑑定評価を行った年月日
7. 鑑定評価額の決定の理由の要旨
8. 鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び調査の範囲
9. 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等
10. 関与不動産鑑定士の氏名
11. 依頼者及び提出先等の氏名又は名称
12. 鑑定評価額の公表の有無について確認した内容

ガク嬢の　所在の確認　モクレン日　要不明範　関シメシメ公

12項目がまとまる名短歌　LECのファイナル模試で書けなくて大慌てで覚えました　

対象不動産の確認に関する事項

対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認について、確認資料と照合した結果を明確に記載しなければならない。また、後日対象不動産の現況把握に疑義が生ずる場合があることを考慮して、以下の事項を合わせて記載しなければならない。

1. 実地調査を行った年月日
2. 実地調査を行った不動産鑑定士の氏名
3. 立会人及び対象不動産の管理者の氏名及び職業
4. 実地調査を行った範囲（内覧の実施の有無を含む。）及び実地調査により確認した内容
5. 実地調査の一部を実施することができなかった場合にあっては、その理由

実地調査でネッシーたち反乱の理由

個人的に気に入ってる語呂合わせ

青字を足せば証券化対象不動産の必要的記載事項（各論第３章）になります。

各論第１章

借地権の態様

「借地権の態様」を考慮するに当たっては、次の点に留意すべきである。

1. 創設されたものか継承されたものか
2. 地上権か賃借権か
3. 転借か否か
4. 堅固の建物の所有を目的とするか、非堅固の建物の所有を目的とするか
5. 主として居住用建物のためのものか、主として営業用建物のためのものか
6. 契約期間の定めの有無
7. 特約条項の有無
8. 契約は書面か口頭か
9. 登記の有無
10. 定期借地権等

早慶　地上に賃借　転借　堅固の建物　居住　期間　特約　書面　登記　定期　借地権の態様だ！

ヨドバシカメラのCMの歌のリズムなんですが…

分からない人のためにまた録音しますね泣

宅地見込地の総合的勘案事項

（前略）この場合においては、特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度を及び次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

1. 当該宅地見込地の宅地化を助長し、又は阻害している行政上の措置又は規制
2. 付近における公共施設、公益的施設の整備の動向
3. 付近における住宅、店舗、工場等の建設の動向
4. 造成の難易及びその必要の程度
5. 造成後における宅地としての有効利用度

巫女送還　助長ふきふき　なんゆーこ

5,7,5の俳句のリズムですね（伝われ〜）

貸家及びその敷地の総合的勘案事項

（前略）この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

1. 将来における賃料改定の実現性とその程度
2. 契約にあたって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
3. 将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
4. 契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数
5. 貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り
6. 借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借か否かの別
7. 借家権価格

賃料改定　いちいち　ケーキ　慣行　利回り　もけい当店　定期　しゃくやけーん価格

ためらわないで呪文を唱えるのがミソです

わからない？そうですか？

「賃料改定」を「ちん×２ かい×２」に変えるとグッと覚えやすくなります

基準は少し戻るのですが、借地権の鑑定評価における総合的勘案事項に応用できます

（前略）

この場合においては、次の（ア）から（キ）に掲げる事項（定期借地権の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。

（ア）将来における賃料改定の実現性とその程度

（イ）借地権の様態及び建物の残存耐用年数

（ウ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間

（エ）契約に当たって授受された一時金の額並びにこれに関する契約条件

（オ）将来見込まれる一時金の額並びにこれに関する契約条件

（カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り

（キ）当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格

（ク）借地期間満了時の建物等に関する契約内容

（ケ）契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間

区分所有建物及びその敷地の価格形成要因　（２）専有部分に係る個別的要因

• 階層及び位置
• 日照、眺望及び景観の良否
• 室内の仕上げ及び維持管理の状態
• 専有面積及び間取りの状態
• 隣接不動産等の利用の状態
• エレベーター等の共用施設の利便性の状態
• 敷地に関する権利の態様及び持分
• 区分所有者の管理費等の滞納の有無

かいち　日朝景観　試合時　せんまど　隣接不動産！　今日りべ　敷地の態様持分　管理費の滞納

友人に野球選手のかいち君がいたので覚えられました（？）

都々逸っぽく、(7,7,7,5! 7,7,7)で勢いつけて唱えます

区分所有建物の確認事項

区分所有建物及びその敷地の確認に当たっては、登記事項証明書、建物図面（さらに詳細な図面が必要な場合は、設計図書等）、管理規約、課税台帳、実測図等に基づき物的確認と権利の態様の確認を行う。（続く）

区分　とーたて　管理　かじっ（リズムよく）

（続き）また、確認に当たって留意すべき主な事項は、次のとおりである。

①専有部分

1. 建物全体の位置、形状、規模、構造及び用途
2. 専有部分の一棟の建物に係る位置、形状、規模及び用途
3. 専有部分に係る建物の附属物の範囲

②共用部分

• 共用部分の範囲及び共有持分
• 一部の区分所有者のみに属する共用部分

③建物の敷地

• 敷地の位置、形状及び規模
• 敷地に関する権利の態様
• 対象不動産が存する一棟の建物に係る規約敷地の範囲
• 敷地の共有持分

④管理費等

　管理費及び修繕積立金の額

意見　聞こうよ　（共用部分は「発狂　一部」）

このフレーズで①(専有部分)-1を押さえて、①-2は「構造」だけ除外すればOK

③(建物の敷地)は縦に「い・け・き・きょ」の４つです

ちなみに、①専有部分は「さー(3)せん」で３つ、②共用部分は「共」で２つ、③建物の敷地は「し(4)きち」だから４つ、で覚えれます（くだらないけど）

各論第２章

実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額の決定における総合的勘案事項

1. 近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移
2. 土地価格の推移
3. 賃料に占める純賃料の推移
4. 底地に対する利回りの推移
5. 公租公課の推移
6. 直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度
7. 契約の内容及びそれに関する経緯
8. 契約上の経過期間及び直近合意時点から価格時点までの経過期間
9. 賃料改定の経緯

ちんかいていすい　とち純賃料　利回り税金　乖離　内容経緯　経過期間２（ツー）　改定の経緯

マイナー論点ですが、リズムよく〜

契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合の総合的勘案事項

1. 近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移
2. 土地価格の推移
3. 賃料に占める純賃料の推移
4. 底地に対する利回りの推移
5. 公租公課の推移
6. 直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度
7. 契約の内容及びそれに関する経緯
8. 契約上の経過期間及び直近合意時点から価格時点までの経過期間
9. 賃料改定の経緯
10. 賃貸借等の態様
11. 契約上の条件又は使用目的の変更内容
12. 条件変更承諾料又は増改築承諾料が支払われるときはこれらの額

使用目的　大変　承諾（1~9は一つ前と同じ）

各論第３章

証券化対象不動産（証券化関係者）

証券化対象不動産については、関係者が多岐にわたり利害関係が複雑であることも多く、証券化対象不動産の鑑定評価の依頼目的及び依頼が必要となった背景等並びに依頼者と証券化対象不動産との利害関係に関する次の事項を鑑定評価報告書に記載しなければならない。

（１）依頼者が証券化対象不動産の証券化に係る利害関係者（オリジネーター、アレンジャー、アセットマネジャー、レンダー、エクイティ投資家又は特別目的会社・投資法人・ファンド等をいい、以下「証券化関係者」という。）のいずれであるかの別

（後略）

オリアレ　アセット　レ・エ　特投ファー

呪文です

最後に：語呂合わせのまとめかた

自分で覚えた語呂合わせを何かにまとめておくと便利です

自分はWordにまとめて、PCがあればいつでも参照できるようにしていました！

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